495 981-21-01
8 (800) 100-07-79Бесплатный звонок
8 (962) 920-01-01
WhatsApp чат

База предложений ЕГСН

Тип Прод. Арен.
Квартиры 34610 29845
Комнаты 1416 583
Новостройки 1070
Загородная 17977 407
Коммерческая 196 70
Зарубежная 145
ЕГСН » Статьи по недвижимости

«Юридический неликвид» - реальная опасность или страшилка для непосвященных

05.07.2010 | Аналитика


В конце весны в Москве прошел VII саммит Института Адама Смита «Недвижимость в России». Главная его цель была убедить, в основном конечно инвесторов иностранных, что вкладывать в российскую недвижимость безопасно и выгодно. Насколько в это поверили потенциальные инвесторы, покажет время. Но убеждали их со всей горячей заинтересованностью и для пущей убедительности, даже решили рассказать, о недостатках российского рынка недвижимости. Новострой, куда планируют привлекать деньги со стороны, понятное дело, трогать не стали. Нашли «не хороших» на стороне. И вот уже Семен Эпштейн - управляющий партнер юридической компании «Падва и Эпштейн» заявляет, что в России только 1/3 всей недвижимости юридически чистая. Остальная – это непроходимый лес «плохих документов».

Ничего не скажешь – тема горячая. И тут же в Интернете появляется множество статей на тему, как опасно сегодня покупать квартиру. Почему именно сегодня? Над этим вопросом журналисты думали не долго. Поскольку недвижимость в последние два года четко ассоциируется с кризисом, его во всем и обвинили. «За период кризиса на рынке столицы квартир с «плохой» историей стало на 40% больше» - материалов с таким и подобными заголовками вдруг стало очень и очень много. Только, вот на самом деле, в подобных заявлениях нет ни основания, ни логики. Начнем с логики.
Кто не продавал и не покупал квартиру три-четыре года назад, те не поверят, но тогда жилья на рынке не хватало. Часто, агентства даже не успевали выставить квартиру в рекламу – покупатель находился среди своих же клиентов. Цена за один день могла вырасти на несколько сотен тысяч рублей. Стоит ли говорить, что покупатель в то время, был менее разборчивым. А теперь подумайте – у человека есть квартира, ворота которой измазаны дегтем, но она все равно стоит приличных денег. Хотя бы потому, что спрос превышает предложения. Но продавец «юридического неликвида» сидит и ждет. Тут наступает кризис, и он начинает продавать свою недвижимость за меньшие деньги и с меньшими шансами. Как-то это странно!
Теперь об основаниях. Говорить, что чего-то стало больше можно только в том случае, если это выяснено экспериментальным путем, то есть, посчитано. Но никто из поднимающих волну паники, не говорит, откуда взята та, или иная цифра. Не исключено, что просто из головы. Реальными цифрами располагают агентства недвижимости и росреестр. Первые ежедневно сталкиваются с квартирами, документами и собственниками. Росреестр фиксирует или отказывается фиксировать переход права собственности, и в его отделе статистики, напротив, говорят, что в последнее время количество возвращенных договоров стало меньше. Но тут стоит сказать, что вернуть документы регистрационная палата может не только из-за ненадлежащего состояния правоустанавливающих бумаг, но и из-за элементарной опечатки. Другой момент, что ни неправильно проведенная приватизация, ни выписанный, например, в пансионат пожилой человек, ни множество других факторов, которые некоторые риелторы именуют «темной историей», не становятся поводом для отказа в регистрации. Получается, что опираться на данные Россреестра нельзя. Что касается агентств недвижимости, то у них картина более объективная. Эксперты Единой городской службы недвижимости признают, что юридически не привлекательных квартир, действительно, не мало. Квартиры, которыми владеют алкоголики и психически больные люди, а так же жилье, полученное в наследство, подаренное, квартиры, продающееся по доверенности, приватизированное в период с 1992 по 1994 годы – это всегда повод для серьезной работы, и далеко не всегда для отказа покупки квартиры.
Лариса Изгаршева – руководитель отдела продаж отдела ЕГСН: «Бывают, конечно, случаи, когда от покупки лучше отказаться. Однажды, наши клиенты выбрали квартиру, которая продавалась по доверенности. Мы ее доверенность эту решили проверить и выяснили, что выдана она двумя днями позже смерти доверителя. Как потом объясняли родственники, таким образом, они пытались выполнить волю умершего, который хотел, но не успел продать жилье. Так ли это, нам было совершенно не важно. Выяснением этого вопроса занялась милиция».
Криминал, к счастью, встречается гораздо реже, чем о нем пишут в том же Интернете. Так уж сложилось, что в нашей стране право собственности на недвижимость может возникнуть на разных основаниях. Разные бывают продавцы, и ситуации при продаже квартир тоже бывают разные. А еще бывают опытные риелторы, которые находят возможным не только без риска для клиента купить или продать «юридический неликвид», но иногда сделать это еще и с хорошим дисконтом.

А не обмыть ли нам это дело?

Часто приходится читать описание ситуации, когда люди, страдающие алкогольной зависимостью, продавали свои квартиры, а через несколько лет, пропив полученные деньги, шли в суд и просили сделку расторгнуть. Суд, конечно, принимал во внимание невменяемость истца и прошение удовлетворял. Перед пьяным субъектом распахивали двери его бывшей квартиры, а покупателей с вещами просили на выход. После таких историй авторы статей дают логичный совет – квартиры у алкоголиков не покупать!
А между тем, алкоголик алкоголику рознь, уверена руководитель отдела продаж компании ЕГСН Людмила Николаева.
- Во-первых, тот факт, что человек любит выпить, сам по себе ничем не опасен. Это его проблемы. И если он не состоит на учете в наркологическом диспансере, формально этот человек здоров. А если он был поставлен на учет после того, как квартиру продал, сделку оспорить уже не выйдет. Мне пришлось однажды продавать квартиру, владелец которой, действительно, страдал алкогольной зависимостью. Собственно, глянув на него, такие мысли в голову приходили сразу. Считала ли я, что, работая с ним, я продаю «юридически не чистую квартиру»? Нет. Но я бы так думала, если бы скрывала, что мой клиент пациент наркодиспансера. Этого я не делала. Спокойно рекламировала и показывала квартиру, а когда появились люди, желающие ее купить, рассказала о реальной ситуации и о том, что сделку мы планируем проводить в присутствии врача нарколога. В итоге, в день подписания договора прямо в банке приглашенный врач дал заключение, что мой клиент не пьян и осознает свои действия».
Не получится продать квартиру, если собственник не просто состоит на учете в нарко- или психоневрологическом диспансере, а решением суда согласно статье № 30 ГК РФ, был лишен дееспособности. В этом случае, он может действовать только с ведома, и при участии своего опекуна.

А был ли мальчик?

Вторая страшилка для покупателя – квартиры, в которых в начале 90-х были прописаны дети, и которые не участвовали в приватизации этих квартир. Бытует мнение, что когда бы такой выросший ребенок не обратился в суд, исполнительная инстанция всенепременно будет на его стороне и признает недействительными как договор передачи квартиры, так и договор – купли продажи. Что можно сделать в этой ситуации?
Галина Георгиевна Никулина – руководитель отдела продаж компании ЕГСН
– На самом деле, такая ситуация встречается часто. В период до 1994 года детей не включали в приватизацию потому, что не знали, что это надо делать. Государство вспомнило о своих малолетних гражданах только через три года, после того как объявило повальную денационализацию. Начиная с 1995 года для того, что бы не наделять ребенка долей в квартире стало требоваться разрешение опеки. Но за время, пока до этого додумались, множество квартир уже перешли в частную собственность. Какое-то их количество и сейчас присутствует на рынке. В будущем с такими квартирами, теоретически, проблемы возникнуть могут. А самый простой способ их избежать – взять у человека, на которого в свое время не была приватизирована квартира, нотариальное заявление о том, что он знает о продажи жилплощади и в дальнейшем претендовать на нее не станет.

Юрий Корнилов эксперт по жилой недвижимости компании ЕГСН
- Несколько лет назад я подбирал квартиру для одной очень взыскательной семейной пары. Они хотели, что бы дом находился строго на определенных улицах, что бы окна обязательно выходили на две стороны, что бы квартира была не ниже, чем на 3 этаже…. А еще в этом районе у них был гараж, расстаться с которым они никак не могли! Мы просмотрели около 10 вариантов, но везде их что-то не устраивало. И вот, наконец, нашли квартиру, про которую клиенты сказали – Да берем! А в процессе подготовки к сделке выяснилось, что в 1992 году в квартире был прописан ребенок, которого родители «забыли» наделить собственностью. В 1998 году они благополучно эту квартиру продали. Новые собственники ее еще раз продали уже в 2004 году. Я рассказал об этом нюансе своим клиентам, но они от своего решения купить именно эту квартиру отказываться не хотели. Нам ничего не оставалось, как искать этого обойденного приватизацией ребенка. Мы его нашли благодаря тому, что в выписке из домовой книги указаны полное имя прописанного и его дата рождения. Этот молодой человек у нотариуса подтвердил, что о продажи своими родителями квартиры знал, и что претензий к ним не имеет.

Доверять людям надо!

В «нехорошие» спешат записать квартиры, которые продаются по доверенности. Факт, что собственник кому-то поручил подписывать документ купли-продажи и получать деньги настораживает, особенно если такое доверие оказано не родственнику, а постороннему человеку. Но причины для таких сделок бывают вполне объяснимыми – постоянно проживание собственника в другой стране, длительная командировка, болезнь, очень преклонный возраст. Поэтому слепо отказываться от покупки квартиры, продающейся по доверенности, тоже не стоит. Тем, более что эта нестандартность объективно снижает стоимость квартиры.

Елена Арутюнова - эксперт по продаже жилой недвижимости ЕГСН
- Наверное, семьдесят процентов риелторов, услышав по телефону, что квартира продается по доверенности, повесят трубку. И только тридцать станут узнавать, почему продажа будет через доверенное лицо и тут же начнут торговаться. Такую квартиру решаются купить не многие, оттого, продавцы, и вынуждены снижать цену. Два месяца назад я работала с клиентами, которые хотели разъехаться из трехкомнатной квартиры в две однокомнатные в том же районе. Риелторы поймут, что задача эта если и выполнимая, то с трудом. Мы наконец-то подобрали варианты, когда мои клиенты сообщили, что ждут ребенка и разъезжаться теперь им надо не на две однокомнатные, а на однокомнатную и двухкомнатную квартиру. Доплата была, но минимальной, и поэтому вариант такого разъезда представлялся чудом. И тут, в нужном нам районе появилась двухкомнатная квартира, которую продавали по доверенности. Девушка-собственница училось в Америке, и сделку за нее проводила ее тетя – формально чужой человек. Однако квартиру эту клиенты решили купить. В день сделки мы позвонили в консульство, где нам подтвердили, что доверенность действительно была выдана, и что она не отзывалась. И, на всякий случай, я посоветовала оформить страхование риска утраты права на собственность. Обошлась такая страховка 1% от стоимости квартиры, а сама квартира была куплена дешевле рыночной стоимость примерно на 7-8%.

© 2016 WWW.EGSNK.RU — Единая городская служба недвижимости. Москва, Тверская, 16. (495) 981-21-01. info@egsn.ru
Заказать обратный звонок
По каким-то причинам не дозвонились в ЕГСН, не хотите тратить
исходящие минуты или баланс вашего телефона на нуле?
Мы перезвоним вам сами.
Заказать выезд специалиста
Нет возможности приехать в офис ЕГСН, вы занятой человек,
затруднены в передвижении или не с кем оставить ребенка?
Наш специалист сам приедет к вам для консультации, оценки
квартиры и заключения договора.
Вакансия
Консультация  — выберите нужного консультанта
Время звонка
№ договора
Файл с резюме В формате doc, docx, rtf, odt, pdf, txt не превышающий 10 Мб