495 981-21-01
8 (800) 100-07-79Бесплатный звонок
8 (962) 920-01-01
WhatsApp чат

База предложений ЕГСН

Тип Прод. Арен.
Квартиры 35111 31656
Комнаты 1445 586
Новостройки 1070
Загородная 16550 407
Коммерческая 195 70
Зарубежная 146
ЕГСН » Статьи по недвижимости

Доля в квартире. Купить и не прогадать

01.07.2010 | Аналитика

Сегодня в Москве на продажу выставлено более десяти тысяч комнат. Но не стоит верить глазам своим – более половины из них это доли. Одни стремятся их купить, другие с ними опасаются связываться. Но, так или иначе, уже через несколько лет, комнаты уйдут с рынка недвижимости, полностью уступив долям нишу «жилья по карману». Откуда они взялись, чем опасны и что с ними делать, ответы читайте ниже!

Откуда берутся доли

Все начиналось, как в сказке. Он и Она. Встретились, полюбили друг друга, поженились. Через пару лет купили квартиру. По-честному на двоих. А еще через пару лет решили развестись. Каждый остался при своей 1/2 доле.

Или еще одна сказка – у отца были три сына. И жена. Вторая. А еще была первая жена и от нее, у некогда счастливого отца, были две дочери. Отец умер, оставив после себя однокомнатную и трехкомнатную квартиры. В наследство решили вступать все, имеющие на это право – пятеро детей и вторая жена. В итоге, обе квартиры были поделены на шесть долей.

Все могло развиваться и еще по одному сценарию. Жила была семья – мама, папа, сын. И этой семье одно щедрое государство квартиру предоставило, а второе щедрое государство эту квартиру подарило. Речь, как вы поняли, идет о приватизации. А потом отношения в семье не заладились. Вместе жить не хотел никто, а разменивать квартиру хотели не все. Тот же, кто этого хотел, пошел в суд, выделил свою долю в квартире и стал ее продавать.

Еще, доля могла возникнуть в результате дарения. Например, у бабушки были четверо внуков. Один был балбес. И не то, что бы его бабушка не любила, просто других внуков она любила больше. Им и решила в равных частях свою квартиру подарить. Каждый стал собственников 1/3 доли.

Вывод: доля - это определенная часть, в данном случае, недвижимого имущества. Долевая собственность может возникнуть как сразу, так и по истечении какого-то времени. Сразу - если люди, покупая или приватизируя квартиру, указывают, кто и сколькими ее частями владеет. Позже долевая собственность возникает в результате выделения долей, вступления в наследство, дарения или же покупки.

Почему сегодня продается так много долей?

Сегодня в Москве на продажу выставлено более десяти тысяч комнат. Но не стоит верить глазам своим – более половины из них это доли. Примерно десять лет назад, проживающие в одной квартире могли легко эту квартиру превратить в коммуналку. Для этого, например, супругам достаточно было развестись и подать заявление на раздел жилплощади. После этого бывший муж становился владельцем комнаты №1, а бывшая жена владелицей комнаты №2. А если при этом у них были дети, то они становились в очередь на улучшение жилищных условий. И по программе расселения коммуналок город брал на себя обязательства эти условия улучшить. Коммуналки расселяли, но очереди от этого меньше не становились. И государство решило избавить народ от очередной «халявы», запретив с 2001 года закреплять за собственниками определенные комнаты или, делать из обычных квартир коммунальные.
И именно с того времени, «продуктом распада» квартир стали не комнаты, а доли. Людмила Николаева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН, говорит, что с каждым годом комнат в Москве будет продаваться все меньше, а долей все больше: «Это, ведь, закономерно. Всеми движет одно желание – улучшить свои жилищные условия. Потому, люди, живущие в коммунальных квартирах, если имеют такую возможность, стремятся выкупать соседние комнаты. Происходит обратный процесс – возвращение коммуналкам статуса обычных квартир. Постепенно комнаты уходят с рынка недвижимости. А заменяют их доли. И со временем долей будет продаваться все больше. Потому, что сегодня у людей есть только два способа реализовать свое право собственности на часть в квартире, это или продавать квартиру целиком, вместе с остальными собственниками, или, если они того не хотят, продавать свою часть отдельно».

Чем доля отличается от комнаты?

Каждый, кто решит купить долю, должен знать ответ на этот вопрос. Здесь главное, что право собственности на комнату дает гарантию владельцу, что он будет пользоваться конкретной комнатой, а право собственности на долю таких гарантий не дает. Во-первых, доля не всегда соответствует комнате. 1/2 в трехкомнатной квартире – это, как правило, больше, чем одна комната. 1/6 в той же квартире – это меньше, чем любая из комнат. А если речь идет о доле в однокомнатной квартире, то здесь вообще не приходится говорить о доле, как о комнате.
Бывает, что доля соответствует комнате, но что совершенно не гарантирует собственнику возможности ею пользоваться.
Лариса Изгаршева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Доли – это очень тонкий вопрос. Каких-то конкретных рекомендаций относительно их покупки дать нельзя. Бывают случаи, когда человек, купивший, в квартире бОльшую долю, не то, что не имеет возможности пользоваться большОй комнатой, но часто не может даже вселиться в квартиру. Бывает и наоборот. Человек покупает небольшую долю в квартире и спокойно там живет. Здесь важно знать, кто еще является собственниками и даже пользователями квартиры. Наши специалисты, когда подбирают клиентам для покупки долю, узнают это в первую очередь. Именно от этого зависит, сможет ли человек жить в квартире или сможет в ней только прописаться».


Возможные проблемы при покупки доли

Комнату купить сложнее, чем квартиру, а долю, сложнее, чем комнату. И здесь речь идет не о технических сложностях. Они как раз одинаковые. Но с долей рисков гораздо больше. Во-первых, купивший ее, может не вселится в квартиру.
Людмила Николаева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Часто бывает так – человек купил долю, скажем, 1/3. И все бы хорошо: она соответствует одной из комнат, суд определил право пользование… Но, второй собственник подал иск в суд, об ущемлении его прав. Суд и этот иск удовлетворил. И сособственники начинают годами ходить по судам».
Во-вторых, доля может оказаться не удачной инвестицией. И тогда избавиться от нее будет довольно сложно. В среднем, доля ждет своего покупателя в два раза дольше, чем комната.
Лариса Изгаршева - руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Неудачно купленная доля – это не только деньги, замороженные на неопределенный срок, но и ежемесячные расходы. Даже не живя в квартире, содольщик вынужден оплачивать коммунальные платежи».
В–третьих важно знать, что покупаемая доля должна соответствовать метражу хотя бы одной из комнат. Если окажется, что она меньше хотя бы на метр, за этот метр сособственникам придется доплачивать, при чем сумму, которую они сами назовут. В противном случае, пользоваться этой комнатой они имеют полное право.

Сколько стоит доля?

1/2 доля в двухкомнатной квартире по цене не равна половине рыночной стоимости этой квартиры. К примеру, если двухкомнатная квартира стоит 6 000 000 рублей. 1/2 доля в ней будет стоить не более 2 000 000 рублей. И это при условии, что сособственники не ограничивают доступ в квартиру и не препятствуют ее продаже. Если за право оказаться в квартире придется еще сражаться, цена может упасть даже на 500 000 рублей. Впрочем, для того, чтобы точно узнать сколько стоит доля, лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости.


Стоит ли покупать долю?

Стоит! Если это желание продиктовано одной из нижеследующих целей.
Цель первая – купить жилье по карману. Доли стоят не дорого. Значительно дешевле комнат в коммуналках. К примеру, комнату в двухкомнатной квартире сегодня можно купить не менее чем за 2 500 000 рублей. 1/2 доля в такой же квартире будет стоить на 20% дешевле. При чем, у покупателя, если он будет действовать с помощью профессионала, есть возможность за небольшие деньги получить большую комнату.

Цель вторая – вложение денег. Покупка доли может стать хорошей инвестицией. Особенно, если речь идет о доле в однокомнатной квартире или о покупке доли у одного из многочисленных наследников. В первом случае, уже живущего в квартире человека, никак не порадует перспектива соседства с незнакомцем, и разменять квартиру он будет так же заинтересован, как и новый собственник. Что касается наследуемых квартир, то практика показывает, что каждая третья из них выставляется на продажу в течение двух лет. Наследники, особенно если их много, редко умеют договариваться и самые нетерпеливые из них начинают распродавать свои доли. У человека, купившего «за копейки» такую часть квартиры, через непродолжительное время есть реальная возможность получить рыночную стоимость доли.

Третья цель – прописка. До сих пор московская прописка жителям столицы открывает ряд известных преимуществ. Под прописку продаются совсем не большие доли, например 1/10 или даже 1/15, и стоят иногда даже менее 300 000 рублей. Вселиться в квартиру с таким правом собственности не получится. Зато, когда квартирный вопрос будет решен, ее так же можно продать под прописку другому человеку.

Итоги

Подводя итог, можно сказать, что доля - это инструмент к доступному улучшению жилищных условий. Пока на рынке есть комнаты, более проверенный объект собственности, доли будут стоить не дорого. И «хорошая» доля позволит новому собственнику не только прописаться и вселиться в одну из комнат, но в обозримом будущем, за сходную цену стать владельцем всей квартиры.


© 2016 WWW.EGSNK.RU — Единая городская служба недвижимости. Москва, Тверская, 16. (495) 981-21-01. info@egsn.ru
Заказать обратный звонок
По каким-то причинам не дозвонились в ЕГСН, не хотите тратить
исходящие минуты или баланс вашего телефона на нуле?
Мы перезвоним вам сами.
Заказать выезд специалиста
Нет возможности приехать в офис ЕГСН, вы занятой человек,
затруднены в передвижении или не с кем оставить ребенка?
Наш специалист сам приедет к вам для консультации, оценки
квартиры и заключения договора.
Вакансия
Консультация  — выберите нужного консультанта
Время звонка
№ договора
Файл с резюме В формате doc, docx, rtf, odt, pdf, txt не превышающий 10 Мб