495 981-21-01
8 (800) 100-07-79Бесплатный звонок
8 (962) 920-01-01
WhatsApp чат

База предложений ЕГСН

Тип Прод. Арен.
Квартиры 34837 31065
Комнаты 1431 584
Новостройки 1071
Загородная 17016 407
Коммерческая 196 70
Зарубежная 145
ЕГСН » Статьи по недвижимости

В какую недвижимость вложиться частному инвестору

31.10.2011 | Аналитика

Возвращаясь к реалиям посткризисного рынка можно сказать - не смотря ни на что, недвижимость снова становится надежным объектом инвестирования. Сегодня порядка 15% покупателей приобретают квартиру именно с целью выгодного вложения денег. Только если раньше, для реализации этой цели подходила любая недвижимость, то сейчас к выбору стоит подходить, более тщательно.

Кризис стал разделительной чертой между прошлым российского рынка недвижимости и его настоящим. Поменялось многое: цены на квартиры в Москве, условия, приоритеты. До 2008 года покупка любой квартиры в Москве считалась выгодным вложением средств, поскольку даже прогнозируемый годовой рост цен держался на уровне 40%. Реальный рост, часто был значительно больше. Так, за 2006 год квартиры в столице подорожали на 58(!)%.

Для нынешнего рынка недвижимости эта высота недостижимая. Впрочем, стремиться ее покорить и не стоит. Правительство страны, напротив, всячески ратует именно за снижение стоимости квадратных метров. Простые граждане выражают полнейшую солидарность.

Возвращаясь к реалиям посткризисного рынка можно сказать - не смотря ни на что, недвижимость снова становится надежным объектом инвестирования. Сегодня порядка 15% покупателей приобретают квартиру именно с целью выгодного вложения денег. Только если раньше, для реализации этой цели подходила любая недвижимость, то сейчас к выбору стоит подходить, более тщательно.

Новостройки

Очень долгое время понятие «инвестиции в недвижимость» ассоциировалось именно с новостройками. Люди охотно вкладывали деньги в строящиеся дома по нескольким причинам. Во-первых, когда кредиты для застройщиков были доступными, дома возводились быстро. (Здесь речь не идет о компаниях, для которых завершение строительства не было главной целью. Они-то, как раз работали без заемных средств и «могли себе позволить» не достраивать дома.) Во-вторых, в 2004 – 2008 годах цена квадратного метра в новостройке даже на завершающем этапе строительства уступала стоимость метра на вторичном рынке. Ну, а в-третьих, новостройки были высокодоходными - разница в цене на начальном и конечном этапах строительства составляла не менее 50%. Притом что инвестиция считается оправданной даже при дельте в 30%. Сейчас все выглядит иначе. С тех пор, как банки перестали на право и на лево раздавать кредиты, количество нового жилья резко уменьшилось. Из-за образовавшегося дефицита в сегменте новостроек, стоимость квадратного метра увеличилась. Сейчас м2 в новом доме стоит столько же, а часто и дороже, чем на вторичном рынке. Но, как отмечают эксперты Единой городской службы недвижимости, именно новые дома сегодня пользуются наибольшим спросом.

Александр Озеров - ведущий эксперт ЕГСН
«У нас очень много клиентов, которые, приходя к нам, изначально планировали купить жилье на вторичном рынке, но в итоге, становились владельцами именно новостроек. Выбор в пользу последних был продиктован, прежде всего, просторностью и комфортностью нового жилья. Некоторые покупатели спрашивали совета, квартиру в новом или старом доме лучше выбрать. Здесь советовать сложно: купив квартиру на вторичном рынке, ею сразу можно начать пользоваться, например, жить в ней самому или сдавать, а вселения в новостройку еще придется ждать. При чем, сколько точно, не скажет никто. Но старый дом с каждым годом дешевеет, тогда, как стоимость квартир в новом доме в течение пяти лет после постройки постоянно растет».

Желающим инвестировать деньги в новостройку специалисты советуют, прежде всего, сравнивать цены. Квартиры в похожих домах у разных застройщиков могут значительно отличаться. Второй совет - не покупать квартиры у компаний, которые никак не зарекомендовали себя на рынке недвижимости. Третье – покупать квартиру стоит не по предварительному договору, который, по сути, является лишь обещанием застройщика продать квартиру, а по договору, составленному в соответствии с 214 Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». И последнее, желающим вложить деньги в новостройку стоит поторопиться. Аналитики обещают, что уже осенью цены на новые квартиры поднимутся минимум на 20%.

Однокомнатные квартиры эконом – класса

До кризиса большим спросом среди частных инвесторов пользовались недорогие «однушки» в спальных районах столицы. Эти квартиры покупали как для того, что бы сдавать их в аренду, так и для последующей выгодной перепродажи. То, что последнее возможно, ни у кого не вызывало сомнений. Даже квартиры в пятиэтажных домах демонстрировали стабильный рост цен. Сегодня, купив однокомнатную квартиру где-нибудь в Медведково, в ряде случаев можно прогадать. Во-первых, сомнительным окажется вложение средств в панельные пяти- и девяти- и даже двенадцатиэтажки. И это не смотря на то, что квартиру в таких домах можно купить по цене значительно ниже среднестатистической. Но и продавать эту квартиру придется, по той же, не высокой цене. Причина в низком спросе на некомфортное жилье. Сотрудники ЕГСН отмечают, что оно дешевеет быстрее всего, если на рынке наблюдается общий спад, равно, как и медленнее растет, если рынок демонстрирует подъем.

На сайте kvarti.ru проводится опрос, цель которого узнать, что для сегодняшних россиян означает «хорошая квартира». В итоге, почти треть респондентов признались, что для них приоритетным является размер кухни. 27% опрошенных не могут назвать хорошей планировку квартиры, где есть проходные комнаты. 16% считают неудачной планировку, где туалет находится радом с кухней. Получается, что у распространенных «панелек» есть все, что бы не нравится сегодняшним покупателям.

Другое дело арендаторы. Если речь идет об эконом – классе, то здесь размер кухни, расположение ванны и форма комнаты большой роли не играет. Недорогую однокомнатную квартиру, особенно рядом с метро сдать можно всегда. Аренда тоже способ получения дивидендов от инвестиции в недвижимость. И она тем выгоднее, чем быстрее квартира окупается. Средняя цена однокомнатных квартир в спальных районах около метро составляет 4 700 000 рублей. Средняя цена аренды 23 000 рублей. Таким образом, окупится эта квартира только через 17 лет.

Двухкомнатные квартиры эконом – класса

Все, что было сказано по поводу продажи однокомнатных квартир эконом – класса, в равной степени подходит и к квартирам двухкомнатным. Спрос на них, так же не велик. Но при этом, сдавать двухкомнатную квартиру выгоднее. Если купить «двушку» за 5 700 000 рублей, при средней арендной стоимости в 30 000, она окупится через 15 с половиной лет. Квартира ближе к центру будет стоить дороже, но и вернуть деньги покупатель сможет быстрее – через 13-14 лет.

Наталья Мирошникова – эксперт по продаже жилой недвижимости компании ЕГСН. «Учитывая специфику спроса последних двух лет, я бы советовала покупателям, если они хотят вложить деньги, покупать квартиры без минусов. Я имею ввиду, если квартира находится на первом этаже, или в ней нет балкона, кухня менее 8м2, комнаты проходные, потолки 2м 55 см, то найти покупателя, особенно через пару лет на нее будет очень сложно. А значит в лучшем случае, квартира вернет вложенные деньги, в худшем - инвестиции окажутся убыточными».

Квартиры и комнаты в домах под снос

С целью получения прибыли от аренды, квартиры покупают редко. Аренда, скорее, воспринимается, как бонус. Для того, что бы вернуть вложенное люди не хотят ждать даже 10 лет. И потому, когда начался массовый снос старого фонда многие предприимчивые частные инвесторы обратили свое внимание на «дома под снос».Рассуждения таких покупателей вполне логичны: «я сейчас куплю дешево квартиру в старом дома, а через пару лет стану владельцем квартиры в новом доме, и смогу продать ее дороже». Так ли это? Частично. К примеру, однокомнатная квартира в панельной пятиэтажке на Речном вокзале стоит 4 200 000 рублей. Квартира похожей площади, но в новом доме здесь же будет стоить уже 5 000 000 рублей. Выгода налицо. Вот только, не смотря на закон, который предписывает предоставлять квартиры в этом же районе, людям часто приходится переезжать даже за МКАД.

К примеру, еще недавно в районе Люблино было очень много пятиэтажных домов. Поселить всех на соседних улицах для власти и застройщиков означало потерять деньги от продажи квартир. И потому был придуман очень удачный ход. Дома для переселенцев построили в поселке Некрасовка, который находится за подмосковным городом Люберцы, и повелели считать поселок городом. Формально права людей не нарушены, они живут в Москве и даже в том же районе. А на деле оказались далеко от Москвы. Соответственно, квартиры в новых домах в Некрасовке стоят столько же, сколько и в еще не снесенных девятиэтажках.

Эксперты по недвижимости ЕГСН, прежде чем инвестировать деньги в дома, подлежащие сносу, советуют разузнать, где именно планируют предоставить жилье. Информацию эту можно получить в Департаменте жилищной политики Москвы.

Дефицитом сегодня можно назвать комнаты в пятиэтажках. Находчивые граждане их покупают особенно охотно. Даже принимая во внимание тот факт, что комнаты в домах, которые планируют ломать стоят дороже комнат, до которых еще не дошла волна сноса. К примеру, комнату в двухкомнатной квартире в девяти- или четырнадцатиэтажном доме можно купить за 2 000 000 рублей, тогда как подобная комната, но уже в доме под снос будет стоить не менее 2 500 000 рублей.

Российское законодательство гарантирует при сносе дома владельцам комнат в коммуналках отдельные квартиры. Поэтому, выгодность такой покупки очевидна. Где бы не находился новый дом, квартира в нем, на сегодня, не будет стоить меньше 4 300 000 рублей. Но здесь есть одна оговорка, предполагаемый график сноса домов далеко не всегда совпадает с реальным. В этом лично убедился эксперт по продажам жилой недвижимости компании ЕГСН Игорь Никулин. «Мои тесть и теща до сих пор живут в трехэтажном доме, который в плане на снос стоял еще в 90-х годах. Тогда они специально обменяли свою двухкомнатную квартиру в четырнадцатиэтажном доме на трехкомнатную в довоенном доме, у которого даже не было фундамента. Но переселения они ждут по сей день».

Загородная недвижимость

По мнению специалистов однозначно не стоит вкладывать деньги в дома и коттеджи. Цена на них растет медленнее всего. А вот участок с коммуникациями, особенно в зоне ИЖС, уже к следующей весне принесет хорошую прибыль.

© 2016 WWW.EGSNK.RU — Единая городская служба недвижимости. Москва, Тверская, 16. (495) 981-21-01. info@egsn.ru
Заказать обратный звонок
По каким-то причинам не дозвонились в ЕГСН, не хотите тратить
исходящие минуты или баланс вашего телефона на нуле?
Мы перезвоним вам сами.
Заказать выезд специалиста
Нет возможности приехать в офис ЕГСН, вы занятой человек,
затруднены в передвижении или не с кем оставить ребенка?
Наш специалист сам приедет к вам для консультации, оценки
квартиры и заключения договора.
Вакансия
Консультация  — выберите нужного консультанта
Время звонка
№ договора
Файл с резюме В формате doc, docx, rtf, odt, pdf, txt не превышающий 10 Мб